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Wenn kein Vertrauen mehr in Hausverwalter vorhanden ist, kann dies viele Ursachen haben. Egal ob Probleme im Haus, Streit mit den Nachbarn oder Unmut über Mängel: Nach einer Beschwerde ist der Hausverwalter zu einer angemessenen Reaktion verpflichtet. Probleme im Haus können oftmals nur über einen Anwalt oder den Mieterbund geklärt werden. Der Hausverwalter ist für die administrative Verwaltung von Mietshäusern zuständig und darf nicht mit dem Hausmeister verwechselt werden, welcher überwiegend nur handwerkliche Leistungen erbringt.

Die Pflichten des Hausverwalters

Wenn Ärger mit den Nachbarn oder andere Probleme vorhanden sind, sollte eine Beschwerde an den Hausverwalter gerichtet werden. Die Pflichten des Hausverwalters sind in den §§ 27, 28 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) geregelt. Der Hausverwalter ist zur jährlichen Erstellung eines Wirtschaftsplan verpflichtet. Auf diesem müssen die Kosten für die Pflege und Erhaltung der Immobilie ersichtlich sein. Die einzelnen Positionen müssen erkennen lassen, welche Kosten vom Eigentümer zu tragen sind und welche auf die Mieter umgelegt werden können. Der Eigentümer einer
Immobilie hat das Recht sämtliche Unterlagen des Hausverwalters einzusehen. Der Hausverwalter muss einmal pro Jahr eine Eigentümerversammlung einberufen und dabei eine Frist von zwei Wochen einhalten. Den Eigentümern muss eine genaue Hausordnung ausgehändigt werden, in welcher Termine einzelner Dienstleister wie Hausmeister, Schneeräumer usw. enthalten sind. Weitere Pflichten liegen
in der Erstellung von Abrechnungen, einer ordentlichen Buchführung und der Kontrolle der Einnahmen.

Ärger mit dem Hausverwalter

Wenn Unmut über die Arbeit des Hausverwalters aufkommt oder kein Vertrauen mehr in Hausverwalter vorliegt, kann ein Anwalt oder der Mieterbund kontaktiert werden. Vorher sollte versucht werden den Hausverwalter über die Eigentümerversammlung abzuberufen. Falls die Eigentümerversammlung diesem Anliegen nicht zustimmt, muss die Abberufung über einen Anwalt eingeklagt werden. Eine Klage hat aber nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn im Vorhinein auch tatsächlich eine Eigentümerversammlung einberufen wurde. Ein Streit mit dem Hausverwalter reicht nicht für dessen Abberufung aus: Vielmehr muss das Vertrauensverhältnis zwischen Hausverwalter und Eigentümern vollständig zerstört sein 
(vgl. BGH NZM 2002, 788). Eine Zerstörung der Vertrauensbasis liegt immer dann vor, wenn die Pflichten des Verwalters nicht oder nur mangelhaft erfüllt werden. Typische Gründe für eine klageweise Abberufung des Verwalters liegen in folgenden Situationen vor:

- Verspätetes Versenden von Rechnungen
- Unordentliche Buchführung
- Willkürliches Verbuchen von Einnahmen
- Nichteintreibung offener Forderungen
- Verweigerung der Akteneinsicht
- Missachtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung
- Unwahre Angaben gegenüber den Eigentümern
- Annahme von Schmiergeldern
- Fehlende Mängelbeseitigung

BGH NJW 2002, 3240 => Es ist ein wichtiger Grund erforderlich, damit eine gerichtliche Abberufung
des Hausverwalters möglich ist

BayObLG ZMR 1998, 174, 175 => Eine gerichtliche Abberufung ist nur möglich, wenn der Versuch einen
solchen Beschluss über die Eigentümerversammlung zu erreichen, gescheitert ist.