WARNHOLZ Immobilien GmbH Firmenblog

Das Grundbuch ist für den Erwerb eines Grundstücks oder Rechts an einem Grundstück unerlässlich. Die Eintragung des Erwerbs erfolgt beim Grundbuchamt, wobei im Vorhinein eine Einigung bei einem Notar stattgefunden haben muss. Bei der Veräußerung von Grundstücken können zahlreiche Fehler erfolgen. Deshalb sollte der Kauf einer Immobilie niemals ohne Immobilienmakler stattfinden. Dieser kennt die Tücken von Notar, Grundbuch und Kauf bei Vorhandensein einer Vormerkung. 

Gefahren beim Kauf einer Immobilie

Wer sich mit einem Immobilien-Eigentümer auf einen Kauf einigt, schwelgt zumeist in der vermeintlichen Sicherheit, dass die Immobilie bald ihm gehört. Beim Immobilienkauf kann aber trotz Notar, Grundbuch-Eintragung & Co. ganz schön viel schief laufen. Zunächst muss angemerkt werden, dass niemals eine Immobilie gekauft wird, sondern lediglich das Grundstück, auf welchem die Immobilie steht. Eine Ausnahme bilden Eigentumswohnungen, welche sonderrechtsfähig sind. Diese "Basics" können leicht beim Immobilienmakler oder Notar in Erfahrung gebracht werden.

Grundlagen des Immobilienerwerbs

Wenn sich die Vertragsparteien über einen Immobilienkauf einigen, ist diese Einigung nicht bindend. Das Verkaufsversprechen wird erst dann bindend, wenn es von beiden Kaufparteien bzw. deren Vertretern vor dem Notar erklärt wird. Der Übergang der Eigentümerstellung muss in das Grundbuch eingetragen werden. Erst dann ist der Käufer als neuer Eigentümer zu betrachten. Das Grundbuch liegt als Register beim Grundbuchamt vor: Der Antrag auf Eintragung der neuen Eigentümerstellung kann mitunter mehrere Wochen bis Monate dauern. Das Grundbuch ist nichts anderes als ein Register, für deren Verwaltung das Amtsgericht zuständig ist. Heutzutage ist der Grundbuchbeamte zumeist der Rechtspfleger, § 4 Nr.1h RPflG. Das Grundbuch hat drei Funktionen. Zunächst soll sichergestellt werden, dass der Kauf einer Immobilie eingetragen wird und somit nachvollziehbar ist. Außerdem wird vermutet, dass die Eigentümerstellung im Grundbuch richtig ist. Da Grundstücke mitunter auch von Nicht-Eigentümern bzw. Betrügern verkauft werden, schützt das Grundbuch Erwerber, welche auf die Richtigkeit des Grundbuchs vertraut haben. Diese Informationen werden potentiellen Käufern durch einen Immobilienmakler vermittelt: Der Notar klärt seine Mandanten in der Regel nur selten über rechtliche Problematiken auf.

Gefahren beim Kauf einer Immobilie ohne Immobilienmakler

Wer eine Immobilie ohne Immobilienmakler verkauft, muss damit rechnen, dass der Notar keine langen Ausführungen über Gefahren des Grundstückkaufs macht. Generell besteht der Kauf einer Immobilie aus der Einigung (§ 873 BGB) beim Notar und dem Eintrag ins Grundbuch (§ 925 BGB). Erst dann ist der Kauf abgeschlossen. Immobilienmakler wissen um das Vorkaufsrecht und die Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs. Neben der Einigung beim Notar und der Eintragung des Kauf ins Grundbuch muss der Verkäufer auch die Berechtigung zum Verkauf besitzen, d.h. Eigentümer der Immobilie sein. Der Notar richtet sich lediglich nach den Angaben im Grundbuch. Wenn der Käufer nichts von der fehlenden Eigentümerstellung der anderen Vertragspartei weiss, kann er die Immobilie trotzdem erwerben, § 892 BGB. Dies gilt aber nicht für vertragliche Verhältnisse wie Miete und Pacht. Der Verkauf von Immobilien durch Unbefugte kann unterbunden werden, indem gem. § 899 BGB ein Widerspruch gegen die Eigentümerstellung in das Grundbuch eingetragen wird. Diese rechtlichen Feinheiten sind juristischen Laien nicht bekannt. Deshalb sollte bei der Veräußerung von Immobilien stets auf einen Immobilienmakler zurückgegriffen werden. Der Immobilienmakler erkennt die Bedeutung rechtlicher Feinheiten und kann eventuell anfallende Kosten und Rechtsstreitigkeiten bereits im Vorhinein unterbinden.

Das Vorkaufsrecht

Neben dem gutgläubigen Erwerb von Grundstücken klärt der Immobilienmakler im Regelfall auch über eventuelle Vorkaufsrechte auf. Das Vorkaufsrecht wird in das schuldrechtliche (§§ 463 - 473 BGB), das dingliche (§§ 1094 - 1104 BGB) und das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht ( §§ 24 - 28 BauGB) untergliedert. Zwischen einem Grundstückseigentümer und einer dritten Personen kann vereinbart werden, dass diese das Vorrecht zum Kauf des Grundstückes erhält. Schließt der Eigentümer mit einem Käufer einen Kaufvertrag über das Grundstück ab, kann der Vorkaufberechtigte die Immobilie sozusagen "an sich reißen" und einen eigenen Kaufvertrag einfordern. Der Vorkaufsfall i.S.d. § 463 BGB tritt ein, wenn der Eigentümer das Grundstück verkauft. Der Vorkaufberechtigte kann dem Eigentümer nun mitteilen, dass er die Immobilie gerne erstehen möchte. Dafür hat er gem. § 469 BGB zwei Monate Zeit. Wenn ihm der Kauf nicht mitgeteilt wurde, hat der Vorkaufberechtigte sogar wesentlich länger Zeit. Nach der Ausübung des Vorkaufrechts wird der aktuelle Kauf aufgelöst und zwischen dem Vorkaufberechtigten und dem Eigentümer der Immobilie kommt ein neuer Kaufvertrag mit den gleichen Bedingungen zustande. Ein Immobilienmakler hätte seine Kunden auf diese typischen rechtlichen Konstruktionen aufmerksam gemacht. Der Immobilienmakler geht vor Verkäufen zum Grundbuchamt und bespricht mit dem Notar bereits im Vorhinein alle relevanten Thematiken. Neben vereinbarten Vorkaufsrechten existieren auch gesetzliche Vorkaufsrechte. Mietwohnungen können bei Umwandlung in Eigentumswohnungen nach § 577 BGB vom Mieter gekauft werden. Miterben können beim Verkauf von Miterbenanteilen nach § 2034 BGB ebenfalls ein Vorkaufsrecht ausüben. Gem. § 24 BauGB können Gemeinden zur Sicherung der Bauleitplanung ebenfalls als Vorberechtigte Grundstücke erwerben. Die rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten sind vielseitig und sollten im Vorhinein mit dem Immobilienmakler und Notar durchgesprochen werden.